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重装上阵,璟湖湾首开在即,你准备好“钱包”了吗?!

来源:123亚博娱乐试玩开户 发布时间:2019-9-12 浏览:3429 次 编辑: 小李

01

千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面;

巨成璟湖湾,终于要首开了!

这个项目,对于振东来说,是隔了整整一年才上市的新盘,对于桐乡来说,是检验人居高地价值高度的一次审视,也是巨成房产湖湾系列的新作;

对于市场,是一次2019年上下半年行情分水岭的洗礼!

无论是运气还是机遇,巨成去年8481拿地,锁定了项目的风险也基本确定了项目竞争的优势地位,毕竟,楼面地价就省了2亿不止;

上半年城北的热度,对于璟湖湾来说,预期水涨船高,19000-21000被推高至21000-23000;

下半年政策的转向,对于璟湖湾来说,沥尽水分,自住改善,需求实际更加真实,首开3幢270套,均价21150元/㎡;


02

开发商操作日渐成熟,思维模式以及对于市场的把握更趋于专业化,主要体现在对于客户积累和时间和利润的把握;

我们看到,璟湖湾的工程进度年后就一直没有停过,早就可以申报预售证却一直没有申领,按照商品房预售管理条例和相关规定,如果在建楼盘结顶还未申领预售的项目,等同放弃预售将直接转入现房销售;

是什么导致上半年就能预售的楼盘迟迟没有开盘?这样的现象也出现在城北中天江南诚品开发销售过程中,大概率是申报的价格被相关部门“限价”,只能通过时间周期来延迟上市交易;

这里面行业主管部门的成本定价法和开发商的市场定价法遭遇冲突,前者认为有合理的利润差不多就可以开盘,后者认为市场能接受更合理的价格,由市场说了算;

凭借深厚的客户基础和企业的市场影响力,虽然有点捂过头的嫌疑,但这个价格开发商并没有像星都会首开那样,过分低开,显得更加沉着和冷静,当然,这半年的客户积累,经历“暖凉”,也是不易;


这样的销售进度安排,老成的开发商积累的客户基本都已经(排号)锁定,开盘销售率no problem!


要知道,首开对于一个新盘来说是非常重要的一件事情,种子客户的积累和市场对于这个楼盘价值的初步认可!


03

物业公司大提升,服务品质有预期;我们说过,未来能保值甚至升值的楼盘,很重要一点是物业公司的服务质量和品质,比肩绿城、万科物业的滨江物业,首次现身桐乡;


在振东,无论是央企招商物业,还是祥生的(白金管家)物业,都不逊色,显然,巨成已经意识到这个问题的重要性;


接下去开盘到交付,很快我们就能体验在“房住不炒”大旗下,开发商从产品到服务的全面竞争;


终于,我们能从单纯追求房价的疯狂转而追求生活品质的理性;


04

这一次,面对市场竞争和压力,开发商全副武装进行准备;


 (照片来源于粉丝)


这一次,要么不上,要上的都是“硬核”,会所式营销中心,景观示范主轴,实体样板房,一应俱全,想起当年城北御珑湾开发时候的场景;


显然,逻辑一致,但产品跟着时代在进步;

(凤凰湖幼儿园,图片来源于网络)


地块北侧,望湖湾的东侧,正是内外整饬一新,即将开张的凤凰湖幼儿园;


05

18624—23751的差距,有将近5000一平米,120平米一套房,差距就有60万,如果没有猜错,这里面有位置差价,楼层差价,景观差价以及物业形态差价(高层和小高层);


1号楼,会所两侧各3个单元,132套,总建筑面积18018.3平米,均价20543元/㎡;最高单价21366元/㎡,1-7-1002(西边套10楼),最低单价19392元/㎡,1-1-201(东边套2楼);标准层131,149户型为主;


单价偏离值:-5.6%至+4%,范围:9.6%;


2号楼,72套,总建筑面积10808.42平米,均价20313元/㎡;最高单价21839元/㎡,2-2-1702(西边套17楼),最低单价 18432元/㎡,2-1-201(东边套2楼);标准层151户型为主;


单价偏离值:-9.26%至+7.5%,范围:16.76%;


3号楼,66套,总建筑面积9432.27平米,均价22659元/㎡;最高单价23447元/㎡,3-1-1001(东边套10楼),最低单价 21791元/㎡,3号楼2楼中间套4套;标准层131、149户型为主;

 

单价偏离值:-3.83%至+3.48%,范围:7.31%;


 小结:

◆ 所有的一楼都比2楼要高,可能是一楼带花园的缘故;


◆ 沿二环东路的东边套价格要低于中间套,考虑到噪音的缘故,其实有绿化隔离带,相对好很多,噪音一般都会集中在7-10楼,所以低楼层的1号楼的东边套性价比很高;


◆ 11F小高层1号楼和3号楼的价格分布比较均匀,18F高层2号楼价格弹性很大;


◆ 3号楼比1、2号楼均价高2000一平,作为首开,是整个项目定价之锚,销售率直接体现竞争力;


◆ 1、2号楼根据开盘付款方式折扣后(如果按一次性94,按揭97)的话,一次性折后均价接近19000,有一定竞争优势,作为振东刚改自住的客户,需要比较后把握重视首开红利;


06

城北和振东,体现不同的特征,前者经过上半年的补涨,库存下降迅速,房价处于高位,后者经过2018年下半年开始将近1年的沉淀,库存去化稍慢,但是房价沉淀积极,稳定性较好;


所以,从自住和改善的角度,振东的优势随着时间的推移正在显现,夯实过后的市场,会显得更加理性和健康;


这跟承受能力是两码事;


接下去,注意政府推地的节奏,市区年底前不再推地,明年一手新房市场会相对平稳;


窃以为,桐乡市场内生为主,这几年消耗过后急需休养生息,杨家门华润和振东富力如果落地,已经足够;


房产和股市,同样是2个儿子,手心手背都是肉,一边放外资进来参与股市,一边对房产的资金严加管控,这个阶段的政策偏向,愈发明显;


接下去,全球资金还会更加宽松,喘口气,歇一会儿,也该股市这个儿子挑个几年重担了!

标签: 资讯 虎哥说楼

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