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降准周期开启,降息还在路上,还想买房的刚需该怎么办?!

来源:123亚博娱乐试玩开户 发布时间:2019-9-10 浏览:3389 次 编辑: 小王

01

3天内,说降就降,刻不容缓!


此前3个月的经济数据,并不好看,明后天的CPI,PPI,M1,M2数据,不出意外的话,也不乐观,该出手时就出手!股市里的资金,聪明得多,一哄而上,周五收在2999.60,3000点的大门,敲开了一半;


8000亿的大水,9月16日开闸,1000亿区域中小金融机构定向加码,10月15日和11月15日已经敲定;


与以往完全不同,前期做了很多铺垫:


1、2018年以来,央行其实已经做了多次定向降准,结构性调节和对冲性质的宽松为主,中短期MLF的置换,对冲大规模的缴税,或者对于小微企业信贷占比较高的银行给予准备金上的优惠,现在看来,效果不够,所以,鸟枪撤下,换大炮,直接全面降准0.5%,宽松与逆周期调节的力度更强;


2、4月份以来,监管机构强化了对房地产领域的调控,无论是直接针对房企融资的23号文、房地产信托业务的窗口指导,抑或是LPR改革后针对居民住房贷款的特殊规定,都对房地产行业的信用与融资环境构筑了层层隔离带和防护墙,意图很明显,这次放水,房地产,浅尝即止,绝无大水漫溉之意;


经济托底&稳定就业


2019年以来,地球村的居民都不好过,经济总需求加速下行,欧洲多国的无风险收益率降至2016年以来的新低,美国经济的韧性也不如预期,全球降息成了潮流;


中美贸易争端进入相持阶段,现在看来,无论怎么谈,美国对中国出口商品加征关税力度都会提升,英国硬脱欧的雷,还在路上,一旦这个英国再出现个“川普”,这背后的逻辑,都明白;


出口的压力,毋容置疑在加大,对应的,失业率的进一步上涨就在预计之中,所以,提前托底和稳定就业,必须先发而行;


730之后,壮士断腕的决心,终于叫响,《虎哥说楼》8月初就敏锐感觉到,要变天!冷和

热,是AB面,暖和凉,今后很长一段时间,会更加适合市场,其中的轴心,就一个“稳”字,这个周期里,不添乱,足矣;


土拍显然已经转凉,开发商的土地购置即将断崖式的下滑,很显然,地产投资提供的经济增速,在四季度就会消失,国常委会已经提出提前下发2020年的地方债额度,扩大专项债充当资本金的项目范围,部分地方债额度在降准后即将扩充,政府继续加杠杆大基建,已成定局;


以后大家一定要习惯,每出一次资金宽松的政策,都会强调一次房住不炒,都会把水龙头检查一遍,拧了又拧;


银行负债&实体融资


货币传导机制的问题,一直没有解决,历次放水,乐了央企,苦了中小民营,最关键的问题,内部的机制和传导的通路不够精准,这一次降准之前,我们看到利率并轨,将贷款定价基准改为LPR,并改革LPR的报价形式,MLF+利差的报价模式基本成型;


既要降低银行的负债成本,又要解决实体融资成本,这是最关键的两点,降准,有助于引导LPR利率下行,单就此次降准,将降低银行资金成本每年大约150亿;


MLF接下去的动作,就成了关键,如果通胀加剧或者房地产依然过热,央行会通过MLF的操作,回笼流动性;


但是从中期的视角来看,在信用派生的核心—房地产(逻辑未变)受到压制的情况下,宽货币要实现结构性宽信用的难度较大,流动性的释放带来的可能是更为严重的“资产荒”,毕竟,茅台也已经飘上1100元/股,所以,这次货币宽松过后,至少会导致:1、股市上的优质股涨多跌少,资金抱团加剧2、一、二线优质地产会加速沉底,未来价值开始积累;


对于刚需还想买房的客户,我想说说;


首先,刚需是指要结婚,要读书,要自住的刚性需求群体,理论上说,什么时候买房,都可以,如果一味关注的只是房价,那就会本末倒置,或者你就是假刚需;


那么2019年的下半年这次调控之后,最基本的逻辑是什么呢?


金9银10肯定不会有,为什么?政策和舆论导向太狠,市场一下子懵逼了,大部分的刚需识别能力不强,容易等待观望;LPR刚刚推出,10月8号的房贷新政,到底会影响买房成本多少,都在看,所以920之后第一次LPR和城市加点之后首套和二套的成本明晰了,才会动手,经验丰富一点的,如果真的降息了,在等等10月20日的LPR,也不迟;


外无氛围,内无动力的市场,哪里来的金9银10?!


真正要买房的该做什么?脚头要更加勤快,准备工作做得更充分一些;


前期我们说过,有品牌,有物业服务支撑,销售率超过60%的楼盘优先考虑,不用等LPR数据,先去买,因为这些楼盘,大局已定,安全,贷款手续,后续周期来得及,开发商也会更加人性化;


其他的,一定要买来住(用)的,看准的,销售率在30%-50%之间的,11-12月,遇到开发商促销活动,去买,年底了,追求现金流的开发商,一定在年度财报前做一部分平衡,这种时候,能省则省,何乐而不为?!


接下来,没有浮躁的这种兴奋,更健康也更理性;


02

上周,嘉兴城建最大的新闻,就是这了!—有轨电车~


总体来说,有轨电车是采用电力驱动并在轨道上行驶的轻型轨道交通车辆,估计跟虎哥差不多年龄的都还有记忆——上有辫子下有轨道的公交巴士,再往前的,那就是电视剧里那种“老家伙”了,叮叮当当;


现在国内的有轨电车,相较其他路面交通工具,安全系数高,因为靠电力驱动,环保系数高,作为高铁大国和制造业强国,车厢舒适度高,加速平稳,这些都不是问题;


嘉兴规划有轨电车网,说明了什么?


1、 城市建设需要,城市内环高架建设加速,但先天规划条件的制约始终无法解决交通瓶颈;


2、 城市人口总量和增量趋势无法到达地铁或者市域轻轨的强制要求(申报建设地铁的城市市区常住人口需在300万人以上,申报建设轻轨的城市市区常住人口在需150万人以上),所以放弃地铁和轻轨,选择有轨电车,无奈但却是很现实的问题;


3、 有轨电车的投资只有地铁的1/4,对于城市财政来说,大大减轻负担,把钱用到其他民生上去,更有价值;


近期规划自2019至2023年,构建“8字放射”网络,建设里程约35.7公里,包括T1线、T2线和连接线(T6线部分段);同步规划建设1个检修基地和2个停车场;


远期规划至2035年,形成“网格放射”的现代有轨电车网络,共规划7条线,总长约98公里。具体为:T1线为嘉兴南站经嘉兴站至秀洲,长约20.2公里;T2线为科技城至常滩荡,长约20公里;T3线为嘉兴站至七星站,长约12公里;T4线为南湖大桥至客运中心,长约8公里,预留至嘉兴机场条件;T5线为环线,长约19公里;T6线为城东枢纽至梅花洲,长约14公里;T7线为第一医院至余新西,长约16公里。


性格决定命运,人如此,城亦如此,没有长角的南湖菱,“安守本分”的五芳斋粽子,还有“不瘟不火”的文虎酱鸭;


人最重要的,要有自知之明,城最重要的,要有自己的性格和选择!


03

还记得2019年2月底,杭州绿城沁园,二期开盘54000元/平方米,与去年年底首次开盘相比,每平方米涨价了4500元这件事吗?!


这是2019年年初点燃杭州市场的一支导火索,之后的5月,沁园又拿到5、6幢“洋房”预售证,共计46套房源,主力户型160-180平方米,均价为63600元/平方米,装修标准6000元/平方米;


就是这批“洋房”的定价,出了点问题,准确的说,是遭到同行的异议甚至是“狙击”;


这个同行项目,是首开杭州金茂府,5月与沁园同期也领出过一批叠排房源预售证,是项目最后一批叠排房源,共69套,户型建筑面积段约198-213平方米,单价区间62000-73000元/平方米,装修标准6000元/平方米;


问题来了,沁园的洋房价格不仅高于金茂府的洋房,甚至有些户型的均价还高出金茂府叠排的最低价,这一点,金茂有异议,甚至曾向相关政府部门举报过此事,原因是沁园的“洋房产品”为伪洋房,但批出来的预售价却是洋房的价格系数;


于是,48户摇到洋房房号的业主,陆续“被”退款2000元/平方米;这件事情,表面上看,是限价政策下,开发商突破限制追求利润的一种行为和诉求,毕竟沁园的地价都要40800,谁都不想做亏本生意;


实质上,对于行政化手段下的调控,越紧越需要精细,要有明确的说法,而且,还是大家公允的问题;


什么是洋房?洋房到底和其他产品的差价,差多少才算合理?


严格意义上讲,多层,小高层,高层,超高层这种说法更科学一些,通俗的说,层高6层及以下的产品才具有多层洋房的特质,低密度,得房率高,居住条件相对舒适,而高于7层低于12层的统称为小高层,12层以上的都称为高层,高于100米的建筑为超高层;


在杭州市场,洋房和高层的系数差距在1.2-1.4倍,高层和小高层在1.04-1.08倍;如果放在桐乡,相对城市级别的土地价值来说,系数应该没有那么大的差距;


比方说20000的高层均价,真正的洋房按照1.15-1.2系数计算的话,在23000-24000较为合理,高层和小高层的差距更小一些,1.05倍,21000左右,有个1000-1500的差价足矣;


这里面一定要讲逻辑其实就在得房率上,多层92-95得房率,小高层82-89得房率,高层75-79得房率,这里面的差距,可以参考,其他的,周边环境会有更加细微的影响;


严格限价的城市,被卡得越紧,诉求冲突下,规则面临考量和挑战的概率越大,不知道杭州其他所谓的“洋房”产品卖出去后的客户如何去看待这次绿城沁园退款事件;


而且,这件事情导致的另外一个结果就是,不同产品导致的产品定价差异,毕竟寸土寸金的规划条件下,真洋房越来越少,小高层越来越多,涨价的理由,已然不充分了;


回到本地层面上,产品不同,定价和核价的权利在开发商和政府,选择权在你自己,其中的道理,无所谓就是物以稀为贵,稀不稀罕,每个人心里都有一杆秤,平衡好即可;


标签: 资讯 虎哥说楼

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